Marc VANDERSTRAETE, mandataire au sein du Réseau EXPERTIMO et spécialisé en investissement immobilier de rapport sur la Métropole Lilloise.                                                                                                                                                                                                                           « INVESTISSEZ AUJOURD’HUI DANS UN IMMEUBLE DE RAPPORT SUR LILLE ET SA METROPOLE POUR PROFITER DE VOTRE PATRIMOINE DEMAIN »

 

Convaincu que les revenus des patrimoines immobiliers contribueront à compléter nos retraites, je me suis  spécialisé en transactions d’immeubles de rapport et d’investissements immobiliers patrimoniaux sur la Métropole Lilloise.

Ma carrière dans l’immobilier débute en 1985. La motivation des acheteurs se portait alors sur l’investissement patrimonial et le prix du M2 à Lille était de 600€! En 35 ans, le prix de l’immobilier s’est revalorisé de plus 500%! Rares sont les supports d’investissements ayant bénéficié d’un tel levier!

Mais les temps changent. Les mesures actuelles pour l’immobilier de rapport : normes, plafonnement des loyers, le dispositif fiscal, les dernières moutures des diagnostics et la hausse des taux bancaires agissent sur les bailleurs. D’où le nombre d’arbitrages actuels et la baisse des prix de l’immobilier.

La période est donc propice aux investissements!

En qualité de mandataire, spécialisé en transactions d’immeubles de rapport et d’investissements immobiliers patrimoniaux, j’interviens sur la Métropole Lilloise et particulièrement les communes jouxtant Lille, à savoir : Lambersart, La Madeleine, Ronchin, Loos.

Ma mission est de vous accompagner dans vos démarches d’arbitrages ou d’investissements immobiliers patrimoniaux en y apportant toute l’expertise de mon vécu professionnel.

 

Marc VANDERSTRAETE

 

« N’ATTENDEZ PAS POUR ACHETER L’IMMOBILIER, ACHETEZ L’IMMOBILIER ET ATTENDEZ »

 

T. Harv Eker

Maisons

Vieux Lille

Appartements

Les appartements disponibles

Divers

ATELIER + 3 GARAGES

Marc Vanderstraete

Du studio à l’immeuble de rapport cadastré ou non, que votre objectif soit la pérennité ou la rentabilité de votre patrimoine, à chacun son profil.

Investir dans des immeubles de rapport en Métropole Lilloise pour développer son patrimoine est une excellente stratégie.

Avec ses 50 Grandes Ecoles, son dynamisme économique et sa situation géographique, la Métropole Lilloise attire les investisseurs.

De plus, la forte concentration d’étudiants (130 000 pour 230 000 habitants) accroît la pression locative.

En effet, Lille est en déficit de plus de 40 000 logements auxquels s’ajoutent 10 000 logements dont les DPE sont classés en G.

En dépit des difficultés de la période actuelle, investir en immobilier de rapport sur Lille répond à une stratégie patrimoniale sur le long terme.

Il est de fait que l’immobilier de rapport a changé de cycle : normes, législation et diagnostics sont devenus contraignants et ont tendance à désorienter 

nombre de bailleurs, en particulier dans les grandes métropoles comme Lille (plus d’un million d’habitants).

Par ailleurs, l’immobilier de rapport « clé en main » est plébiscité par la nouvelle génération d’investisseurs.

Bien que prisonnier de la mouvance actuelle, l’immobilier de rapport reste l’investissement référence des Français pour se constituer un patrimoine.

 

Acquéreurs, vendeurs : mon métier est de vous accompagner dans vos démarches d’investissements et d’arbitrages.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport en Métropole Lilloise?

objectif premier est souvent l’organisation de revenus complémentaires à la retraite.
-Se constituer du patrimoine dans le but de le pérenniser et le transmettre.
-Investir pour diversifier son patrimoine.
-Obtenir une meilleure rentabilité.
-L’immobilier est également un vecteur pour investir des bénéfices réalisés ailleurs.

Quel type d’investissement immobilier?
Immobilier de loisirs, immeuble de rapport, pierre-papier, maison de rapport pour colocation ou encore petites surfaces en patrimoine diffus ?

Avec son importante population étudiante, Lille subit une pression locative bien réelle et investir dans des petites surfaces de types studios constituera un parc immobilier enviable.

Cette pression locative s’exerce aussi au nord de Lille, sur Lambersart ou La Madeleine par exemple. Le revenu locatif moyen / m2 est de 14€ sur La Madeleine (source Seloger.com).

Il est à noter qu’un patrimoine diffus permettra de vendre plus facilement en cas de besoin.

Jusqu’à il y a peu, la Métropole Lilloise accusait un déficit de 40 000 logements, c’est sans compter sur le durcissement des diagnostics énergétiques qui ont aggravé cette situation en déclassant 10 000 logements supplémentaires alors que la demande notamment étudiante, ne cesse de croître.  D’où cette pression locative subie non seulement par les étudiants mais aussi par les jeunes en début de carrière qui cherchent eux aussi à se loger. Pour réduire les coûts fixes du logement, beaucoup s’orientent vers la colocation meublée.

L’investisseur peut s’interroger sur le lieu et sur son mode d’investissement, à savoir :
« Mon investissement sur Loos sera-t-il plus rentable qu’à Lambersart ?» ou
« La rentabilité est-elle meilleure dans des studios que sur un immeuble de rapport cadastré ou en colocation? »
Tout est une question de projet et d’emplacement. A cela s’ajoute aujourd’hui le coût des mises aux normes énergétiques imposées par la législation. Il s’agit donc de réfléchir et prendre en compte l’ensemble des éléments pour faire un bon investissement.
Par ailleurs, l’attractivité de la ville de Lille engendre une demande de logements très supérieure à ce que peut offrir le parc locatif. D’où le déplacement de la pression locative vers l’ensemble de la Métropole Lilloise. Le marché est donc porteur!

Investir dans un immeuble de rapport en Métropole Lilloise bénéficiera d’une rentabilité probablement plus attractive car non assujettie au loyers plafonnés légiférés sur Lille, tout en étant proche des facultés de droit et de médecine.
Investir dans le quartier de Lille Vauban ou du Vieux Lille n’est pas le même objectif :  ici on privilégiera une revalorisation du patrimoine.

Acheter un immeuble dit «de rapport» un immeuble entier donc, permet par là-même d’être seul décisionnaire quant à sa propre stratégie patrimoniale : choisir son mode de gestion (syndic bénévole, baux classiques, loueur en meublé,..) sans oublier les déficits fonciers, aménagements, prestations, transformations éventuelles et entretien.

Au-delà de « l’emplacement », Maître Mot des investissements immobiliers, il y a l’aspect budget et mode de financement. Actuellement les choix se portent principalement sur des investissements n’excédant pas 300 000€ du fait des taux élevés des intérêts bancaires.

A chacun sa sensibilité, sa culture, son profil :
Certains ne jurent que par des immeubles cadastrés, d’autres optent pour un patrimoine diffus, d’autres encore préfèrent créer du déficit foncier sans oublier ceux qui achètent un bien pour faire de la colocation. Il y en a pour tous les goûts et toutes les bourses.

Quel marché ? Le marché locatif lillois a de quoi satisfaire tous les profils d’investisseurs.

Sur Lille, la pression locative est telle qu’un studio se loue en quelques heures!

Concernant les immeubles de rapport, les secteurs de Lille Centre ou Vauban sont très prisés des investisseurs. Il faut également compter avec les communes jouxtant Lille qui offrent les mêmes prestations et ne sont pas impactées par les plafonnements de loyers légiférés sur Lille.

Par exemple : sur La Madeleine et Lambersart, on trouve beaucoup de Maisons Bourgeoises destinées à la colocation ou transformées en immeubles de rapport, tout comme sur Lille d’ailleurs. Ces maisons, vestiges d’une époque et d’un passé régional, offrent beaucoup de charme et de volumes et constituent de très bon investissements patrimoniaux.

Chaque investisseur trouve ici réponse à ses attentes. Le déficit foncier et le cadre fiscal du Loueur en Meublé permettent de se constituer du patrimoine locatif et des revenus à moyen terme. Le statut de Loueur en Meublé est très plébiscité d’autant plus que le côté « meublé » correspond au marché. En effet les rotations de locataires sont en moyenne de 6 mois à 3 ans.

Actuellement, le prix de l’immobilier et le montant des loyers orientent bailleurs et locataires à investir sur les extérieurs de Lille : Lambersart, La Madeleine citées ci-dessus, mais également Ronchin et Haubourdin au Sud de Lille, communes à tailles humaines desservies par les transports en commun (2 stations de Lille-Flandre) et qui proposent une qualité de vie. Mons en Baroeul voisine de Saint Maurice-Pellevoisin qui fait la liaison avec Villeneuve d’Ascq et son Pôle étudiants, offre également les mêmes avantages.

En résumé : investir dans un immeuble de rapport à Lille même aura pour objet la qualité et la pérennité de son patrimoine, en revanche, le même immeuble de rapport sur Loos, Ronchin ou Haubourdin est susceptible de générer une rentabilité plus performante.

Attention : actuellement, devant les circonvolutions des diagnostics et les vicissitudes de la gestion et révision des dispositifs fiscaux, nombre de bailleurs arbitrent leurs biens. La tendance est donc baissière.. et présente donc des opportunités d’investissement qui plus est, sur un marché porteur!

A noter également les possibles opportunités que représentent les vestiges du passé industriel de l’agglomération lilloise. En effet, il est encore possible de trouver des ateliers, locaux d’activités ou anciennes usines sur les quartiers de Lille Moulin, Fives, Hellemmes, Ronchin, Loos ou Haubourdin. Ce type de bien nécessite est parfois assujetti à examens pour dépollution et demande souvent un regard professionnel. Ce type de bien s’adresse s’avantage à des foncières ou marchands de biens mais aussi à des particuliers porteurs de projets. Généralement des projets importants.

Quant au plafonnement des loyers, il faut retenir que ce dispositif est applicable uniquement si le bail stipule qu’il s’agit d’une « résidence principale« .

Conclusion : l’investissement dans la pierre fait le bonheur des investisseurs depuis longtemps et investir dans la Métropole Lilloise est une stratégie patrimoniale gagnante!

Me contacter