Marc VANDERSTRAETE, mandataire au sein du Réseau EXPERTIMO et spécialisé en investissement immobilier de rapport sur la Métropole Lilloise
Spécialisé en investissement immobilier de rapport sur Lille, Haubourdin, La Madeleine, Lambersart, Loos, Ronchin, je vous propose d’investir dans l’immobilier de rapport à caractère « patrimonial ».
Du studio à l’immeuble de rapport, colocation, avec ou sans déficit foncier, cadastré ou non, que votre objectif soit la pérennité ou la rentabilité de votre patrimoine, à chacun son profil.
Investir dans des immeubles de rapport en Métropole Lilloise pour développer son patrimoine est une excellente stratégie.
Avec ses 50 Grandes Ecoles, son dynamisme économique et sa situation géographique, la Métropole Lilloise attire les investisseurs. De plus, la forte concentration d’étudiants (130 000 pour 230 000 habitants) accroît la pression locative. En effet, la ville de Lille est en déficit de plus de 40 000 logements auxquels s’ajoutent 10 000 logements supplémentaires dont les DPE sont classés en G. En dépit des difficultés de la période actuelle, investir en immobilier de rapport sur Lille répond à une stratégie patrimoniale gagnante sur le long terme.
En effet, l’immobilier de rapport a changé de cycle : normes, législation et diagnostics sont devenus contraintes pour de nombreux bailleurs.
Par ailleurs, devant les mouvances des règles de l’investissement ancien, l’immobilier neuf pourrait plaire à de nouveaux investisseurs voire de nouveaux types d’investisseurs.
Dans le même temps, une nouvelle génération d’investisseurs émerge et élargit le champ d’options patrimoniales avec de nouvelles idées sur les façons d’investir.
Acquéreurs, vendeurs : mon métier est de vous accompagner dans vos démarches d’investissements et d’arbitrages.
Marc VANDERSTRAETE
Marc Vanderstraete
Intimement convaincu que les revenus des patrimoines immobiliers contribueront à compléter les retraites, j’ai opté pour le statut de mandataire immobilier spécialisé en investissement patrimonial d’immeubles de rapport sur la Métropole Lilloise.
Ma carrière dans l’immobilier a débuté en 1985 en qualité de mandataire. Les acheteurs étaient alors motivés par l’investissement patrimonial et le prix du M2 à Lille était de 600€! En 35 ans, le prix de l’immobilier s’est revalorisé de plus 500%! Rares sont les supports d’investissements ayant bénéficié d’un tel levier.
Cependant, les différentes mesures prises pour l’immobilier patrimonial (nouvelles normes, plafonnement des loyers, le fiscal, les dernières versions de diagnostics) tendent à décourager les bailleurs. D’où le nombre actuel d’arbitrages.
En qualité de mandataire, spécialisé en transactions d’investissements immobiliers patrimoniaux et immeubles de rapport, j’interviens sur les communes jouxtant Lille, à savoir : Lambersart, La Madeleine, Ronchin, Loos, Haubourdin et sur la Métropole Lilloise en général.
Ma mission est de vous accompagner dans vos démarches d’arbitrages ou d’investissements immobiliers patrimoniaux en y apportant toute l’expertise de mon vécu professionnel.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport en Métropole Lilloise?
-L’objectif premier est souvent l’organisation de revenus complémentaires à la retraite.
-Se constituer du patrimoine dans le but de le pérenniser et le transmettre.
-Investir pour diversifier son patrimoine.
-Obtenir une meilleure rentabilité.
-L’immobilier est également un vecteur pour investir des bénéfices réalisés ailleurs.
Quel type d’investissement immobilier?
Immobilier de loisirs, immeuble de rapport, pierre-papier, maison de rapport pour colocation ou encore petites surfaces en patrimoine diffus ?
Avec son importante population étudiante, Lille subit une pression locative bien réelle et investir dans des studios et petites surfaces constituera un parc immobilier enviable.
Cette pression locative s’exerce aussi au nord de Lille, sur Lambersart ou La Madeleine par exemple. Le revenu locatif moyen / m2 est de 14€ sur La Madeleine (source Seloger.com).
Au delà de l’amortissement, le choix d’investir dans une petite surface de type studio permettra une meilleure rentabilité.
Jusqu’à il y a peu, la Métropole Lilloise accusait un déficit de 40 000 logements, c’est sans compter sur le durcissement des diagnostics énergétiques qui ont aggravé cette situation en déclassant 10 000 logements supplémentaires alors que la demande notamment étudiante, ne cesse de croître. D’où cette pression locative subie non seulement par les étudiants mais aussi par les jeunes en début de carrière qui cherchent eux aussi à se loger. Pour réduire les coûts fixes du logement, beaucoup s’orientent vers la colocation meublée.
L’investisseur peut s’interroger sur le lieu et sur son mode d’investissement, à savoir :
« Mon investissement sur Loos sera-t-il plus rentable qu’à Lambersart ?» ou
« La rentabilité est-elle meilleure dans des studios que sur un immeuble de rapport cadastré ou en colocation? »
Tout est une question de projet et d’emplacement. A cela s’ajoute aujourd’hui le coût des mises aux normes énergétiques imposées par la règlementation. Il s’agit donc d’un calcul réfléchi pour faire une bonne opération.
Investir dans un appartement sur Loos, Haubourdin, voire Ronchin bénéficiera d’une rentabilité probablement plus attractive car non assujetie au loyers plafonnés légiférés sur Lille, tout en étant proche des facultés de droit et de médecine.
Investir dans le quartier de Lille Vauban ou du Vieux Lille n’est pas le même objectif patrimonial : ici on privilégiera une revalorisation du patrimoine.
Acheter un immeuble dit «de rapport» un immeuble entier donc, permet par là-même d’être seul décisionnaire quant à sa propre stratégie patrimoniale : choisir son mode de gestion (syndic bénévole, baux classiques, loueur en meublé,..) sans oublier les déficits fonciers, aménagements, prestations, transformations éventuelles et entretien.
Au-delà de « l’emplacement », Maître Mot des investissements immobiliers, il y a l’aspect budget et mode de financement. Actuellement les choix se portent principalement sur des investissements n’excédant pas 300 000€ du fait des taux élévé des intérêts bancaires.
A chacun sa sensibilité, sa culture, son profil :
Certains ne jurent que par des immeubles cadastrés, d’autres optent pour un patrimoine diffus, d’autres encore préfèrent créer du déficit foncier sans oublier ceux qui achètent un bien pour faire de la colocation. Il y en a pour tous les goûts et toutes les bourses.
Quel marché ? Le marché locatif lillois a de quoi satisfaire tous les profils d’investisseurs.
Sur Lille, la pression locative est telle qu’un studio se loue en quelques heures!
Concernant les immeubles de rapport, les secteurs de Lille Centre ou Vauban sont très prisés des investisseurs. Il faut également compter avec les communes jouxtant Lille qui offrent les mêmes prestations et ne sont pas impactées par les plafonnements de loyers légiférés sur Lille.
Par exemple : sur La Madeleine et Lambersart, on trouve beaucoup de Maisons Bourgeoises destinées à la colocation ou transformées en immeubles de rapport, tout comme sur Lille d’ailleurs. Ces maisons, vestiges d’une époque et d’un passé régional, offrent beaucoup de charme et de volumes et constituent de très bon investissements patrimoniaux.
Chaque investisseur trouve ici réponse à ses attentes. Le déficit foncier et le cadre fiscal du Loueur en Meublé permettent de se constituer du patrimoine locatif et des revenus à moyen terme. Le statut de Loueur en Meublé est très plébicité d’autant plus que le côté « meublé » correspond au marché. En effet les rotations de locataires sont en moyenne de 6 mois à 3 ans.
Actuellement, le prix de l’immobilier et le montant des loyers orientent bailleurs et locataires à investir sur les extérieurs de Lille : Lambersart, La Madeleine citées ci-dessus, mais également Ronchin et Haubourdin au Sud de Lille, communes à tailles humaines desservies par les transports en commun (2 stations de Lille-Flandre) et qui proposent une qualité de vie. Mons en Baroeul voisine de Saint Maurice-Pellevoisin qui fait la liaison avec Villeneuve d’Ascq et son Pôle étudiants, offre également les mêmes avantages.
En résumé : investir dans un immeuble de rapport à Lille même aura pour objet la qualité et la pérennité de son patrimoine, en revanche, le même immeuble de rapport sur Loos, Ronchin ou Haubourdin est susceptible de générer une rentabilité plus performante.
Attention : actuellement, nombre de bailleurs arbitrent leurs biens face aux circonvolutions des diagnostics et aux viscissitudes de la gestion. La tendance est donc baissière..
A noter également les possibles opportunités que représentent les vestiges du passé industriel de l’agglomération lilloise. En effet, il est encore possible de trouver des ateliers, locaux d’activités ou anciennes usines sur les quartiers de Lille Moulin, Fives, Hellemmes, Ronchin, Loos ou Haubourdin. Ce type de bien nécessite souvent un regard professionnel et s’adresse généralement à des promoteurs, foncières ou marchands de biens mais aussi à des particuliers porteurs de projets. Généralement des projets importants.
Conclusion : l’investissement dans la pierre fait le bonheur des investisseurs depuis longtemps et investir dans la Métropole Lilloise est une stratégie patrimoniale gagnante!